Provavelmente, você já viu vídeos sobre se é mais vantajoso comprar ou alugar um imóvel. A primeira impressão é que sempre é vantajoso comprar, pois o imóvel sempre se valoriza. No entanto, o que é realmente melhor?
Sem enrolação, a resposta é um grande DEPENDE! E, claro, depende de quê?
Posso listar algumas dezenas de fatores. O que você deve se atentar é que, quando alguém quer defender a compra do imóvel, há dezenas de fatores favoráveis para a compra. O mesmo também é verdadeiro quando alguém quer defender a questão do aluguel. Então, o primeiro passo é conhecer com detalhes a própria situação financeira (passado, presente e futuro).
Entendendo a Situação Financeira
Embora pareça incrível, muitos não conhecem a própria situação financeira. Sabem da vida do jogador de futebol, do artista da TV, mas não sabem quanto já pagaram de juros para bancos nos últimos meses e muito menos quanto irão pagar nos próximos. Não sabem se conseguirão formar uma reserva de emergência, se conseguirão pagar as contas em dia nos próximos meses, mas sabem da vida dos outros.
Então, para responder à pergunta se é melhor ou financeiramente mais viável comprar ou alugar um imóvel, é necessário conhecer a si mesmo em primeiro lugar e, principalmente, ter um plano bem definido para o futuro.
Experiência Profissional e Expertise
Eu, como profissional financeiro há mais de 30 anos, com especializações, Economista, Contador, buscando aperfeiçoar técnicas para auxiliar meus alunos de mentorias financeiras a saírem das dívidas ou fazerem aplicações consistentes, também me especializei em Financiamentos Imobiliários, amortizações de financiamentos tanto pela SAC quanto pela PRICE, fiz a formação de Corretor de Imóveis para ter acesso ao CRECI (que habilita a negociação de imóveis). Assim, consigo entender muitos posicionamentos neste tema.
O Valor de um Imóvel: Mito ou Realidade?
Já ouviu ou já disse: “Imóvel sempre se valoriza“, ou ainda, “quem compra imóvel nunca perde“? Será?
Vamos ver alguns pontos e, portanto, responda para si mesmo se um imóvel pode se desvalorizar sob essas condições:
Alguns pontos com relação ao entorno do imóvel
1. Você compraria um imóvel ao lado da Cracolândia em SP?
2. Você compraria um imóvel ao lado de lugares com os famosos “pancadões” e festas baderneiras que amanhecem na bagunça?
3. Em ruas de feiras, ao lado de igrejas, escolas, salões de festas, vizinhos problemáticos?
4. Em ruas que costumam alagar ou inundar? Veja como está se tornando frequente alagamentos tanto de ruas quanto de bairros ou até mesmo de cidades inteiras.
5. Nas proximidades de aterros sanitários ou aterros controlados, pontos de tratamento de esgoto?
6. Ao lado de pontos de drogas, locais frequentes de brigas de facções criminosas?
7. Locais com crescimento desorganizado de bairros que, consequentemente, gera falhas na infraestrutura, como escolas, mercados, farmácias, hospitais, transporte público…?
8. Alterações na infraestrutura ou no perfil socioeconômico do bairro.
Alguns pontos com relação ao imóvel
1. Custos de manutenções e reformas do imóvel, além de mão de obra caríssima e desqualificada, e muitas vezes se perde o material e o dinheiro da mão de obra.
2. Custos elevados com documentações, planta do imóvel, impostos, taxas, seguros e outros, sem contar a burocracia dos órgãos públicos.
3. Necessidade de grandes reformas para a adaptação do imóvel por questões de saúde do proprietário ou simplesmente pela mudança na arquitetura com o passar do tempo.
4. Problemas de liquidez para uma possível venda do imóvel, tendo que reduzir muito o preço para a venda.
5. Custos com inventário irão levar uma grande quantidade de dinheiro, para pagar advogado, taxas e governo.
6. Inflação maior que a valorização do imóvel.
Alguns pontos com relação ao financiamento
1. Tudo isso que vimos até agora, sem contar que, se o imóvel se valorizou, por exemplo, com o preço de mercado de R$ 300.000, mas já possui 20 anos, e um imóvel novo na mesma região e com características semelhantes está na mesma faixa de valor. Muito provavelmente alguém irá comprar o imóvel novo e não um que já tenha 20 anos e carece de manutenções, talvez, a arquitetura de 2 décadas já não seja ideal e tantos outros fatores de um imóvel mais antigo.
2. Outro ponto importante é que, ao analisarmos imóveis de R$ 100.000 ou de R$ 2.000.000, todos os fatores apresentados anteriormente terão pesos diferentes para cada faixa de valor. Por exemplo, imagine alguém que já possui um imóvel e deseja vendê-lo, aplicar o valor e pagar o aluguel com a renda da aplicação. Na formação de finanças Rumo à Estabilidade Financeira, estudamos Economia e mostro como as taxas de juros oscilam no Brasil. Em determinados momentos, comprar ou alugar pode ser vantajoso, mas em outros, não. Além disso, quanto custa o aluguel de um imóvel de R$ 100.000 e de outro de R$ 2.000.000? Pode ser vantajoso aplicar o dinheiro e pagar o aluguel de um imóvel de R$ 2.000.000, mas não o de R$ 100.000.
3. E, ao falar em pagamento à vista ou parcelado, outro ponto a considerar é que a valorização de um imóvel pode depender de como ele foi pago. Como assim?
Imagine um imóvel comprado hoje por R$ 300.000 e vendido daqui a 10 anos por R$ 600.000. Se foi pago à vista, nominalmente, valorizou 100% (lembre-se dos fatores como inflação, custos, etc., ao longo desses 10 anos). No entanto, para simplificar, vamos considerar que realmente valorizou 100%. Agora, se no momento da compra o imóvel foi financiado, o valor total pago pode ser 2, 3 vezes ou mais o valor inicial. Ou seja, foi comprado por R$ 300.000, mas, na realidade, custou R$ 900.000 ou até R$ 1.200.000 financiado.
Portanto, do ponto de vista do mercado, esse imóvel pode ter valorizado. No entanto, do ponto de vista de quem comprou financiado, e ainda considerando todos os fatores mencionados, isso pode ter resultado em um grande prejuízo financeiro. Mesmo que o imóvel esteja realmente valendo o valor atual, para o comprador, não houve ganho financeiro, pois ele já pagou antecipadamente essa valorização através do empréstimo.
4. E não se esqueça: caso o imóvel seja vendido, irá pagar Imposto de Renda sobre o ganho de capital. Então, se comprou há 10 anos por R$ 300.000 e vender por um valor maior, pagará uma bela quantia de IR para o governo.
E, para finalizarmos, porém o tema não se esgota, a questão de, ao invés de imobilizar o capital, ou seja, comprar um imóvel, considerar uma aplicação financeira ser mais vantajosa, isso depende do grau de conhecimento sobre investimentos, risco e retorno.
Com certeza e tristemente, a maioria dos brasileiros não tem a mínima noção do básico e fundamental para iniciar essa análise, uma vez que, muitos nem sequer conhecem o que é a SELIC, Juros Futuros, fazer contas com os juros compostos…; portanto, é impossível fazer uma análise adequada sem esse conhecimento prévio. Assim, é crucial buscar informações e entender melhor os conceitos financeiros antes de tomar qualquer decisão.
Conclusão: Comprar ou Alugar?
Acredito que estes pontos já seja suficiente e desperte a reflexão para dizer que nem sempre um imóvel se valoriza ou, pelo menos, se valoriza o quanto se imagina, ou ainda, se valoriza do ponto de vista de quem compra financiado. Isso já ajuda a responder tantas outras perguntas postas por youtubers, inclusive de finanças.
Por isso, entender o perfil, a necessidade e se há alguma intenção programada para o futuro é o que vai decidir se é mais vantajoso comprar ou alugar.
Prever ou “colocar na ponta do lápis” todas essas situações não é algo trivial e, com certeza, as previsões irão falhar, visto que muitos fatores estão fora do alcance das pessoas. Portanto, nunca “bata na tecla” de que isso é melhor do que aquilo.
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