A revolução do crédito imobiliário: avanço ou risco oculto?
Oportunidade ou Armadilha? O Brasil acaba de dar um passo ousado no mercado de crédito imobiliário. Com a Resolução CMN 5.197/2024, que regulamenta a Lei 14.711/2023.
Agora os bancos podem usar um mesmo imóvel como garantia em mais de uma operação de financiamento. O CMN aprovou a norma em dezembro, e ela começará a valer em julho de 2025. Parece uma grande oportunidade, certo? No entanto, e se essa novidade trouxer desafios inesperados? Quais serão, de fato, as reais implicações para tomadores de crédito, bancos e até para a economia como um todo?
Embora o acesso ao crédito possa se tornar mais fácil, as novas regras escondem nuances que podem, portanto, beneficiar ou prejudicar consumidores e, talvez, até instituições financeiras. Além disso, essa mudança pode criar um cenário de riscos e oportunidades. Neste artigo, analisaremos brevemente os impactos dessa regulamentação e os riscos e oportunidades que ela traz para o futuro do mercado imobiliário e para o seu bolso.
O que muda no crédito imobiliário com a nova resolução?
A grande mudança trazida pela Resolução permite utilizar um mesmo imóvel como garantia em mais de um financiamento.
O ponto positivo é que essa medida amplia a alavancagem financeira dos proprietários, permitindo que eles acessem mais crédito sem precisar vender seus imóveis. No entanto, a norma restringe essa nova operação ao mesmo credor da dívida original, o que pode diminuir a concorrência e tornar as condições de crédito menos vantajosas para o consumidor. Além disso, essa restrição pode gerar uma menor flexibilidade no mercado de crédito, impactando diretamente a competitividade das ofertas. Como resultado, os consumidores podem enfrentar custos mais altos ao buscar novas operações de crédito.
Concorrência limitada: um problema oculto para os tomadores de crédito
Um dos grandes desafios da nova regra é a restrição imposta ao tomador de crédito. Diferentemente do que muitos podem imaginar, neste primeiro momento, não será possível buscar novos empréstimos em bancos diferentes, pois a alienação fiduciária continua vinculada ao credor original.
Isso significa que o mercado pode sofrer uma concentração de crédito nas mãos de poucos bancos, principalmente na Caixa Econômica Federal, que domina o financiamento imobiliário no Brasil. Menos concorrência significa menos opções e, possivelmente, taxas de juros mais altas para o consumidor.
Risco de endividamento: o lado obscuro da facilidade de crédito
Se por um lado o acesso ao crédito será facilitado, por outro, o risco de superendividamento se torna ainda maior. O Brasil fechou 2024 com 73,51 milhões de pessoas negativadas. Em 2025, um recorde histórico de inadimplência, o número atingiu 74,6 milhões em Janeiro de 2025.
Permitir que um mesmo imóvel seja usado para múltiplos financiamentos pode fazer com que consumidores assumam dívidas além da sua capacidade de pagamento. Sem um planejamento adequado, isso pode resultar em uma onda de execuções de imóveis e aumento no número de despejos e leilões.
Será que já vimos algo parecido na crise financeira de 2008, nos EUA e que se estendeu para o mundo, popularmente chamada de crise do subprime, um dos piores desastres econômicos globais?
Execução da garantia: mais complexidade jurídica e operacional
A nova norma também impõe desafios para os bancos. Quando um imóvel garante mais de uma dívida, o processo de execução se torna mais complexo. Em caso de inadimplência, como os credores dividirão o valor recuperado? Ou ainda, por exemplo, um financiamento inadimplente de 20.000 poderá ser utilizado para executar um financiamento de 200.000?
Além disso, se o imóvel precisar ser leiloado, corre-se o risco de que a recuperação dos valores não seja suficiente para cobrir todas as dívidas, o que pode gerar disputas judiciais e atrasos na liquidação dos passivos. Como resultado, há maior burocracia e custos adicionais tanto para os bancos quanto para os consumidores.
Possíveis reflexos no mercado imobiliário e na precificação dos imóveis
Com a possibilidade de um mesmo imóvel ser utilizado como garantia para múltiplas operações de crédito, os impactos no mercado imobiliário podem ser indiretos, mas não desprezíveis. Embora a nova norma não amplie diretamente o acesso ao financiamento habitacional, ela pode gerar um efeito cascata no setor.
Por um lado, a medida pode liberar recursos para investidores que já possuem imóveis e desejam expandir seu portfólio, o que, consequentemente, aumenta a demanda por novas aquisições. Se um número significativo de investidores utilizar esse mecanismo para obter crédito e reinvesti-lo em mais imóveis, podemos, portanto, ver uma elevação nos preços, o que reduziria a acessibilidade para compradores iniciantes.
Por outro lado, existe o risco de um efeito contrário. Caso a norma leve a um aumento no endividamento e na inadimplência, mais imóveis poderão ser retomados pelos bancos e levados a leilão. Com uma oferta elevada de imóveis retomados, os preços poderão sofrer pressão negativa, o que prejudicaria o mercado de revenda e até a liquidez de algumas regiões.
Além disso, a precificação dos imóveis pode ser, assim, afetada pela percepção de risco das instituições financeiras. Com a possibilidade de múltiplas operações atreladas a um único bem, os bancos e credores poderão adotar critérios mais rigorosos na avaliação dos imóveis, impactando tanto os valores de mercado quanto o custo do crédito.
Ou seja, embora a regulamentação não tenha como foco o financiamento habitacional, seus efeitos podem, dependendo do comportamento dos agentes econômicos e das condições macroeconômicas do país, tanto impulsionar quanto desestabilizar o mercado imobiliário..
Mercado secundário de crédito: riscos e oportunidades para investidores
A securitização de créditos imobiliários cresce no Brasil, mas um mesmo imóvel garantindo múltiplas operações pode reduzir a atratividade desses papéis. Assim, os investidores tendem, portanto, a agir com mais cautela ao comprar carteiras de crédito lastreadas em imóveis, já que a inadimplência múltipla torna mais incerta a recuperação do capital. Como resultado, a liquidez do mercado diminui, e as novas operações de securitização se tornam, consequentemente, mais caras.
Para compreender melhor, bancos e instituições financeiras transformam créditos, como financiamentos imobiliários, em títulos negociáveis no mercado financeiro. Esses títulos, conhecidos como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) ou outros instrumentos, são vendidos a investidores, que, por sua vez, passam a receber os pagamentos das parcelas desses financiamentos. Dessa forma, os bancos liberam capital para conceder novos empréstimos e ampliar a oferta de crédito.
No entanto, se a nova regulamentação aumentar o risco de inadimplência, os investidores provavelmente exigirão retornos mais altos para adquirir esses papéis, o que elevará o custo do crédito imobiliário. Além disso, a maior complexidade na recuperação das garantias torna a securitização menos atrativa, o que reduz sua relevância no financiamento do setor imobiliário. Portanto, é essencial acompanhar de perto os impactos dessa mudança para entender, claramente, como ela pode afetar tanto os investidores quanto os tomadores de crédito.
O papel dos seguros: proteção ou custo extra?
A nova resolução permite, portanto, que bancos exijam seguros de vida e de danos ao imóvel como condição para concessão de crédito. A ideia é proteger mutuários e instituições financeiras contra imprevistos.
No entanto, o problema é que esses seguros podem aumentar significativamente o custo do crédito. Se não houver regulação adequada, os bancos podem, assim, exigir coberturas mais caras ou direcionar os tomadores para seguradoras específicas, reduzindo a liberdade de escolha e encarecendo ainda mais os financiamentos.
O Futuro do Crédito Imobiliário no Brasil: Para Onde Vamos?
A Resolução CMN 5.197/2024 traz mudanças profundas para o crédito imobiliário no Brasil. Se bem aplicada, pode ampliar o acesso a financiamentos e estimular o crescimento do setor. Porém, os riscos são consideráveis, incluindo aumento da inadimplência, concentração bancária e desafios operacionais na execução das garantias.
O futuro dependerá da forma como bancos, consumidores e órgãos reguladores irão lidar com essas mudanças. O crédito está mais acessível, mas será que os consumidores terão educação financeira suficiente para lidar com essa nova realidade? Ou estaremos caminhando para uma crise silenciosa? Eu tenho uma opinião muito bem estruturada sobre quem vai ganhar e quem vai perder nesse jogo. Será que o brasileiro também tem?
Conclusão: Um Jogo de Xadrez Entre Oportunidades e Riscos
A nova regulamentação abre um leque de possibilidades para tomadores de crédito e instituições financeiras, mas também traz desafios que não podem ser ignorados. Se você está pensando em contratar um financiamento utilizando seu imóvel como garantia, analise com cuidado as condições oferecidas pelo banco, sua capacidade de pagamento e os impactos de longo prazo dessa decisão.
O crédito fácil pode ser um aliado, mas também pode se tornar uma armadilha. Cabe a cada um jogar esse xadrez com inteligência para evitar cair em xeque-mate financeiro.
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