Tabela SAC ou PRICE, o que é melhor?
Quando falamos em financiar um imóvel, muitas pessoas não sabem nem do que se trata ou escolhem rapidamente entre o sistema SAC (Sistema de Amortização Constante) ou a Tabela PRICE, confiando apenas no que os gerentes de bancos, corretores ou agentes sugerem, mas afinal, o que é melhor SAC ou PRICE?
A decisão entre esses dois sistemas de financiamento vai impactar dramaticamente as finanças a longo prazo. Detalhes importantes, que afetam tanto o valor final pago quanto a segurança financeira, muitas vezes não são mencionados.
Para tomar a melhor decisão, é fundamental ir além da superfície e entender os verdadeiros impactos que cada modalidade pode ter. Isso só é possível ao realizar simulações detalhadas, como em uma planilha de Excel, para visualizar a situação completa. Sem essa análise, é quase impossível ter uma noção clara do compromisso financeiro que será assumido.
Portanto simule com um especialista antes de ir ao banco e tenha as anotações em um papel, caso contrário, provavelmente irão te oferecer algo bom para quem esta vendendo e não para você. Fique atento.
Então, vamos analisar mais de perto alguns detalhes?
O que não te contam sobre SAC e PRICE
De modo geral, corretores e gerentes bancários apresentam o SAC como uma opção em que as parcelas começam altas e vão diminuindo ao longo do tempo, enquanto a Tabela PRICE oferece “parcelas fixas”, o que facilita o planejamento financeiro.
No entanto, o que raramente é mencionado é que, em ambas as modalidades, o saldo devedor é corrigido ao longo do financiamento. O saldo devedor, sujeito à TR (Taxa Referencial), ou outro indexador, pode inclusive aumentar, mesmo que os pagamentos estejam em dia. Você sabia disso?
Por exemplo, considere um financiamento de R$ 250.000,00 com uma taxa de 7,93% ao ano e prazo de 420 meses:
– Primeira parcela na Tabela PRICE: R$ 1.713,00
– Primeira parcela no SAC: R$ 2.190,00
– Última parcela na Tabela PRICE: R$ 1.713,00
– Última parcela no SAC: R$ 603,00
Desvendando os Números: Uma Abordagem Visual
Agora, observe os gráficos com muita atenção.
A linha verde, que representa o saldo devedor no SAC, mostra uma redução linear constante.
Já a linha laranja, que representa o saldo devedor na PRICE, forma uma espécie de “barriga”, ou seja, a dívida demora mais tempo para começar a diminuir. Guarde estas informações para avançarmos.
Além disso, observe as prestações.
No SAC (linha verde), as parcelas começam mais altas, mas, somente a partir da parcela 127 (aproximadamente 10,6 anos), o valor se torna menor do que a parcela da Tabela PRICE (linha laranja).
Nesta situação, que não representa a situação real que logo vou explicar o motivo, a dívida no SAC chega a R$ 585.729,00, enquanto na Tabela PRICE atinge R$ 719.654,00, ou seja, 22,9% maior, resultando em R$ 133.925,00 pagos a mais no PRICE.
Em outras palavras, no SAC é pago 1,3 vezes o valor do imóvel, enquanto no PRICE, o pagamento é 1,9 vezes o valor.
Aqui cabe um ponto de atenção: O dinheiro tem valor ao longo do tempo, e neste sentido, partimos do valor assumido na data presente como uma dívida bancária. Portanto, o valor financiado de R$ 250.000 hoje, se torna uma dívida assumida de R$ 585.729,00 ou R$ 719.654,00.
Então, se o imóvel no futuro vai valer mais do que a dívida assumida, ninguém sabe! Embora, naturalmente, a tendência seja que imóveis se valorizam ao longo do tempo, nem sempre isso é uma verdade. Veja o artigo que mostra vários pontos em que um imóvel pode se desvalorizar (Casa Própria: Comprar ou Alugar?)
Mas não acaba por aqui, vamos avançar mais?
O Custo Oculto das Parcelas Fixas: A Armadilha da Tabela PRICE
Como vimos acima, tanto a Primeira quanto a Última parcela na Tabela PRICE é de R$ 1.713,00. A ideia de “parcelas fixas” pode parecer atraente, especialmente para quem busca previsibilidade no orçamento. Contudo, a realidade é bem mais complexa.
Você realmente acreditou que, ao longo de 420 meses, ou seja, 35 anos, pagaria o mesmo valor de parcela? E mesmo que fosse apenas em 3 meses, não existe “dinheiro grátis“. Se você achar que isso é possível, me avise, porque eu também quero!
Na Tabela PRICE, as instituições financeiras calculam as parcelas fixas com base em uma metodologia específica. No entanto, é importante destacar que, na prática, elas aplicam correções monetárias, como a TR ou outros indexadores. Além disso, essas instituições incluem custos adicionais, como seguros obrigatórios e taxas administrativas. Como resultado, o valor efetivamente pago não é fixo, ao contrário do que é anunciado
Outro ponto completamente distinto é entender a variação destes indexadores. Tudo bem?
E lembre-se: os simuladores dos bancos, inclusive da Caixa Econômica, não mostram o impacto dessa correção monetária. Então, é um grande engano se programar com o que é mostrado nestes simuladores. Muita atenção!
Agora, vamos avançar mais um pouco?
A Armadilha da correção monetária (TR)
Parcelas iniciais menores podem parecer atraentes, e para muitos serão para “caber no bolso”, mas um prazo de financiamento muito longo pode ser devastador. Tanto no SAC quanto na Tabela PRICE, os juros, correções e taxas se acumulam e fazem com que o valor total da dívida se torne muito maior.
Vamos usar os mesmos dados para ilustrar e adicionamos uma TR fixa de “apenas” 0,12% ao mês, que muitos dizem ser “correção bem pequena” além de uma taxa administrativa de R$ 25,00 por parcela e um seguro obrigatório de R$ 50,00 por parcela (sabendo que o seguro aumenta muito conforme a idade do comprador). Mesmo com esses valores conservadores, o impacto é significativo.
No SAC, a dívida aumenta de R$ 585.729,00 para R$ 757.009,00 — um acréscimo de 29,2% ou R$ 171.279,00. Já na Tabela PRICE, o saldo total passa de R$ 719.654,00 para R$ 967.643,00 — um aumento de 34,5% ou R$ 247.989,00. Esses números mostram como taxas aparentemente pequenas elevam drasticamente o valor total do financiamento.
Agora, observe novamente o gráfico. No SAC (linha verde), o saldo devedor demora muito mais para reduzir, enquanto na Tabela PRICE (linha laranja), o saldo devedor, além de não cair, aumenta e começa a diminuir somente após a parcela 224 (aproximadamente 18,7 anos).
Isso é resultado direto da correção da TR, que supera a amortização das parcelas no PRICE, algo que raramente ocorre no SAC. Portanto, fique muito atento a esses detalhes.
Além disso, note as prestações. As “famosas parcelas fixas” da Tabela PRICE (linha laranja) também não são fixas na vida real. Elas se tornam uma linha crescente no gráfico, devido à correção monetária e às taxas adicionais.
Como Economizar Anos de Pagamento com Planejamento
Quem tem a possibilidade de usar o FGTS ou outras fontes de renda para realizar amortizações extraordinárias, vai reduzir significativamente os juros e o tempo total do financiamento, se feitos da forma correta.
Para exemplificar e você entender como é possível melhorar muito o financiamento, vamos supor uma amortização extra de R$ 5.000 no primeiro pagamento. Se optar por reduzir o prazo, no SAC vai reduzir, do total da dívida assumida, aproximadamente R$ 47.800 enquanto que no PRICE vai reduzir um valor de R$ 98.000. Olha que incrível!
Neste exemplo, no SAC com apenas R$ 5.000 extra, vai reduzir aproximadamente 29 parcelas, enquanto que na PRICE, 37 parcelas com apenas R$ 5.000.
E ainda é possível fazer outras estratégias usando o FGTS para reduzir muito o valor das parcelas, basta um bom planejamento e conhecimento financeiro.
A pirâmide dos financiamentos imobiliários
Uma vez decidido comprar um imóvel, vamos analisar a pirâmide dos financiamentos imobiliários.
No topo, encontramos a menor parcela: são as pessoas que conseguem pagar um imóvel à vista. Essa é a situação ideal, pois elimina juros, correções, taxas e, geralmente, conseguem descontos.
Descendo um nível, temos aquelas que optam por um financiamento de curto ou médio prazo, que varia até 10 anos. Essa escolha, embora mais acessível do que pagar à vista, ainda não é para a maioria das pessoas no Brasil.
Por fim, na base da pirâmide, estão a maioria das pessoas que conseguem comprar e que optam por financiamentos de longo prazo, que podem durar até 35 anos. Essa opção, embora popular e sem muitas escolhas, vem com um alto custo. Quanto maior o prazo do financiamento, maior será o total pago em taxas, correções e juros.
Diante disso, se você decidir comprar um imóvel e não puder pagar à vista ou em um prazo curto, é essencial desenvolver estratégias para minimizar os custos. Uma opção inteligente é buscar a ajuda de um especialista em financiamentos e finanças pessoais. Com esse apoio, você poderá economizar uma quantia significativa de dinheiro, tornando a compra do seu imóvel mais viável e menos onerosa.
Portanto, com um certo esforço e com a estratégia certa é possível transformar um financiamento de longo prazo em um financiamento de médio ou até mesmo de curto prazo. Sabia disso?
Faça a Escolha Certa e Economize com Inteligência
Entender de finanças e das diferenças entre SAC e Tabela PRICE é fundamental para evitar que o sonho da Casa Própria vire um pesadelo através de um financiamento imobiliário. Com as estratégias adequadas é possível economizar anos de pagamento e milhares de reais.
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